Central Regional
de Abastos
de Boyacá
Un centro mayorista regional de 20.475 m² vendibles — cinco módulos, dos accesos, un solo plano. Cada cifra de esta página viene del modelo financiero completo, verificado paso a paso.
88.494 m² de lote, 37.910 m² construidos y un anillo vial que separa el flujo de carga pesada (Acceso BTS) del acceso público (Vía Tunja–Soracá).
De dónde sale cada número
El CAPEX completo, cómo se reparte y qué retorna — con la misma cifra citada en el informe maestro, nunca una cifra nueva. Hacé clic en el ? de cualquier dato si no conocés el término.
Estructura del CAPEX — $105.295.206.821,93
Desglose de Costos Blandos — $8.000.000.000
Ver desglose de Estudios y Diseños por disciplina — $1.421.625.000
| Capítulo | % del total | Valor (BARAK) |
|---|---|---|
| 1. Administración / Gestión del proyecto | 17,0% | $241.676.250 |
| — Dirección del proyecto | 4,5% | $63.973.125 |
| — Coordinación BIM / Project Manager | 8,0% | $113.730.000 |
| — Presupuesto y programación | 3,0% | $42.648.750 |
| — Gestión de licencias y trámites | 1,5% | $21.324.375 |
| 2. Estudios de terreno | 11,5% | $163.486.875 |
| — Geotecnia | 4,0% | $56.865.000 |
| — Topografía | 2,0% | $28.432.500 |
| — Ambiental | 2,5% | $35.540.625 |
| — Bioclimático | 3,0% | $42.648.750 |
| 3. Diseño de arquitectura integral | 28,0% | $398.055.000 |
| — Arquitectónico ejecutivo | 20,0% | $284.325.000 |
| — Diseño urbano | 4,0% | $56.865.000 |
| — BIM / coordinación digital | 4,0% | $56.865.000 |
| 4. Diseño estructural | 10,0% | $142.162.500 |
| — Cálculo estructural | 5,5% | $78.189.375 |
| — Diseño de cimentación | 2,5% | $35.540.625 |
| — Memorias de cálculo | 1,0% | $14.216.250 |
| — Revisión independiente NSR-10 | 1,0% | $14.216.250 |
| 5. Diseño de instalaciones integrales | 24,5% | $348.298.125 |
| — Hidrosanitarias | 7,0% | $99.513.750 |
| — Eléctricas | 7,0% | $99.513.750 |
| — Protección contra incendios (PCI) | 3,5% | $49.756.875 |
| — Telecomunicaciones | 2,0% | $28.432.500 |
| — Gas | 1,5% | $21.324.375 |
| — HVAC / Refrigeración | 3,5% | $49.756.875 |
| 6. Diseños complementarios | 8,0% | $113.730.000 |
| — Redes exteriores | 3,0% | $45.492.000 |
| — Tránsito y movilidad | 2,0% | $28.432.500 |
| — Pavimentos y vías | 3,0% | $39.805.500 |
| 7. Especificaciones técnicas | 1,0% | $14.216.250 |
| — Manual de especificaciones | 0,6% | $8.529.750 |
| — Pliegos y detalles constructivos | 0,4% | $5.686.500 |
| TOTAL ESTUDIOS Y DISEÑOS | 100% | $1.421.625.000 |
Explora por módulo
Haz clic sobre cualquier módulo del plano para ver su área construida — tomada del esquema de áreas del diseño arquitectónico del proyecto.
Cómo se mueve la rentabilidad
El margen no es un número fijo — depende de tres variables que se pueden mover por separado: el costo de lote y construcción, la estructura de capital, y el cronograma de ejecución y ventas.
Matriz de escenarios — margen neto (%) según lote × construcción
| $1.300.000/m² | $1.500.000/m² · Base | $1.700.000/m² | |
|---|---|---|---|
| Optimista · $300k/m² | 29.9% | 24.2% | 18.5% |
| Base · $350k/m² | 26.6% | 20.9% | 15.2% |
| Conservador · $400k/m² | 23.3% | 17.6% | 11.9% |
Proyección en el tiempo — flujo de caja acumulado (escenario Base, 40 meses)
Flujo acumulado — Proyecto (sin apalancar): es la suma, mes a mes, de todo el dinero que entra (ventas) menos todo lo que sale (lote, construcción, estudios, blandos), como si el proyecto no tuviera ningún crédito — todo saliera del bolsillo de un solo dueño. Empieza en $0, baja mientras solo hay gastos, toca su punto más bajo (la necesidad máxima de caja: $32.299.116.480) y luego sube cuando entran las ventas.
Flujo acumulado — Equity: lo mismo, pero visto desde el bolsillo de los inversionistas cuando parte del proyecto se financia con deuda (banco). Al inversionista le toca aportar menos dinero propio, así que esta línea baja menos.
Payback es el mes en que la línea cruza cero por primera vez: a partir de ahí, el proyecto ya recuperó todo lo invertido y lo que sigue es utilidad. En el escenario Base eso ocurre alrededor del mes 21 (24 si se descuenta a una tasa de interés).
Flujo equity acumulado — por nivel de apalancamiento
"Apalancamiento" es simplemente qué porcentaje del CAPEX pone el inversionista (equity) y qué porcentaje presta el banco (deuda). Las tres líneas muestran cuánto dinero propio del inversionista queda comprometido, mes a mes, según esa proporción — manteniendo el mismo proyecto y el mismo cronograma.
- Bajo apalancamiento (70% equity / 30% deuda): el inversionista pone más plata propia — hasta $23.228.235.193 en el peor momento — pero depende menos del banco.
- Base (40% equity / 60% deuda): equilibrio intermedio — hasta $16.921.371.699 de equity en el peor momento.
- Alto apalancamiento (20% equity / 80% deuda): el inversionista pone menos plata propia — hasta $10.905.794.854 — porque el banco financia la mayor parte, pero el proyecto depende más de que las ventas se den según lo planeado.
Menos equity aportado con el mismo retorno total significa mejor TIR y mejor MOIC (ver el gráfico de "Retorno por nivel de apalancamiento" más abajo) — es el efecto clásico del apalancamiento financiero.
Flujo del proyecto — por velocidad de cronograma
Las tres líneas son el mismo proyecto (mismo CAPEX, mismo capital) ejecutado a distinta velocidad de construcción y ventas. Ejecutar más rápido no cambia cuánta utilidad deja el proyecto en total, pero sí cuánto tiempo el dinero está "atrapado" antes de recuperarse — y eso es lo que más mueve la TIR (que es una tasa anual: la misma utilidad en menos tiempo es una tasa más alta).
- Rápido (18 meses de obra / 20 de ventas): el capital se recupera en unos 12 meses.
- Base (24 meses de obra / 30 de ventas): el capital se recupera en unos 21 meses.
- Lento (32 meses de obra / 40 de ventas): el capital se recupera en unos 32 meses.
Este cronograma sigue siendo un ejemplo ilustrativo — se actualizará con las fechas reales de ejecución cuando estén confirmadas.