Laboratorio Inmobiliario · informe de prefactibilidad para inversionistas
El valor no está en el lote.
Está en la eficiencia.
Analizamos la prefactibilidad financiera de un desarrollo sobre un lote de 1.500 m² en Muiscas, Tunja (Boyacá). La pregunta no es cuánto pedir por el terreno — es cuánta área realmente se puede vender, y a qué precio. Esa diferencia decide si el proyecto gana o pierde dinero.
01 · Modelo físico
La escala del proyecto
Hipótesis de prefactibilidad. La edificabilidad real todavía requiere confirmación urbanística.
02 · Tres escenarios, un mismo lote
El margen se juega en la eficiencia
Mismo lote, mismo edificio hipotético. Solo cambia qué tan bien se convierte el área construida en área vendible.
03 · Sensibilidad del lote
¿Hasta dónde puede pagarse el terreno?
Utilidad neta estimada en el escenario optimizado, después de impuesto aproximado, según el precio pagado por el lote.
04 · Recomendación de inversión
Negociar por bandas, no por intuición
El precio máximo que vale la pena pagar por el lote es consecuencia de la capacidad de generación validada — no al revés.
Zona objetivo
$3.000–4.000 MComprar condicionado a confirmar edificabilidad, producto y mercado. Es el rango que protege la tesis del proyecto.
- Eficiencia ≥ 72–75%
- Venta ≥ $4,8–5,0 M/m²
- Construcción ≤ $1,9 M/m²
Techo preliminar
$5.000–6.000 MSolo defendible con alta certeza sobre licencia, absorción comercial, costos de obra y condiciones de financiación.
- Mayor sensibilidad a desviaciones
- Requiere mercado ≥ $5 M/m²
- No aceptar automáticamente
Fuera de tesis
> $6.000 MEl terreno captura demasiado valor para una prefactibilidad sin flujo de caja mensual ni validaciones cerradas.
- Riesgo alto de destruir margen
- Escenario conservador deficitario
- No comprometer capital
05 · Siguiente etapa
Cerrar las variables que aún faltan
Este documento es una herramienta de decisión preliminar, no una aprobación de inversión.
Urbanismo
Norma aplicable, índices, altura, aislamientos, parqueaderos, sótanos y edificabilidad efectiva.
Mercado
Precio real por m², competencia, absorción mensual, tipología y velocidad de preventas.
Construcción
Presupuesto por capítulos: cimentación, excavación, estructura, acabados y zonas comunes.
Financiero
Capital, deuda, tasa, plazo, preventas, desembolsos, intereses y flujo mensual.
Gate de inversión
Arquitectura de ideas × Barak
Ubicamos el valor antes de dibujar el edificio
Todo valor tiene una ubicación — también dentro de la hoja de cálculo. Diseño y números avanzan juntos, no en secuencia.
Modelamos
Escenarios financieros con supuestos explícitos y trazables: eficiencia, precio, costo. Sin cifras inventadas ni promesas sin sustento.
Diseñamos
Barak calibra el edificio contra los números ya validados — la arquitectura responde a la capacidad real de generar valor, no al revés.
Ubicamos
Comercialización y negociación con bandas de precio claras, para que cada decisión de inversión tenga un piso y un techo definidos.